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法院查封前與夫妻一方簽訂房屋買賣合同 能否排除強制執行?

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2020-06-09 17:17:43 中國法院網

法院查封前與夫妻一方簽訂房屋買賣合同 能否排除強制執行?

【案情】

2017年7月20日,白某與黃某在奉新縣某房產中介的居間下簽訂《房屋買賣中介合同》,約定:“白某購買黃某馮川鎮某車庫,房屋買賣價款19.7萬元,付款方式為一次性付款,合同簽訂后白某支付5萬元定金由黃某代管”。白某于簽訂合同當日依約支付了定金5萬元,再于2017年7月31日向黃某轉款14.7萬元,購房款全部付清。購房款付清后,黃某將房產證原件、房屋鑰匙等交付給白某,白某使用房屋至今。但白某與黃某雙方未完成房屋過戶。2017年10月19日,因案外人某租賃站與黃某及其愛人趙某因鋼管租賃產生糾紛,某租賃站提出財產保全申請,法院依法裁定對該車庫進行了查封。為此,白某向法院提出案外人執行異議之訴,請求法院不得執行該車庫,并確認車庫歸白某所有。另查明,案涉車庫系黃某及其愛人趙某的夫妻共有財產,《房屋買賣中介合同》中僅有黃某簽字,趙某未簽字。

【分歧】

本案中,買受人與夫妻一方在法院查封前簽訂房屋買賣合同能否排除法院強制執行?對此,存在以下不同意見:

第一種意見認為,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,要求排除法院強制執行的,必須在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。鑒于房屋買賣合同只有夫妻一方簽字,超越代理權對外訂立的合同,因無權處分應歸于無效。故買受人白某與黃某簽訂的房屋買賣合同不能排除法院強制執行。

第二種意見認為,可以排除法院強制執行。房屋買賣合同只有夫妻一方簽字,但這并不是合同無效的法定理由。買受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理權,基于信賴之善意,具備合同生效要件就應受到法律保護。鑒于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,且符合合法占有車庫等其他情形,故白某就車庫享有足以排除強制執行的民事權益。

【管析】

《最高人民法院關于適用

根據上述法律規定,白某對訴爭標的享有物權期待權,該權利足以排除法院的強制執行,理由如下:白某已經合法占有車庫、已經支付車庫全部價款19.7萬元,雖然雙方未辦理過戶手續,但非因白某自身原因未辦理過戶登記,而是因為法院查封措施導致不能過戶。白某已經滿足上述第(二)、(三)、(四)項情形。關于第(一)項情形,即“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”。2012年5月10日最高院公布的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件使用法律問題的解釋》第三條規定:“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持”。該規定從保護交易安全出發,無權處分合同無需原權利人的追認或事后取得處分權的要件成立取得法律保護之效力,而僅因受讓人基于信賴之善意,具備合同生效要件就應受到法律保護。本案《房屋買賣中介合同》由白某與黃某自愿簽訂,白某基于信賴之善意,有理由相信出售房屋的黃某有代理權,該合同具備合同生效要件,應受到法律保護。同時,庭審中并無證據顯示趙某對房屋買賣不知情,亦未提出合同可撤銷的主張。因此,趙某雖未在合同上簽名,但這并不是合同無效的法定理由。

綜上,鑒于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,且符合合法占有車庫等其他三種情形,白某就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益,白某關于法院不得執行該車庫的訴請應予以支持,并依法確認訴爭車庫所有權由白某享有。

綜上,筆者贊同第二種意見。

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